恒大物业复牌首日大跌47% 消失的134亿仍未追回

停牌超16个月后，恒大物业在重返市场的首日遭遇了股价暴跌。

【资料图】

8月3日复牌后，恒大物业股价当日跌幅达47.39%，收于1.21港元/股，总市值约130.81亿港元。

这一结果并不让人意外，此前复牌的多家物企和地产公司也上演了几乎一样的情节。

在恒大物业复牌后，此前遭遇长期停牌的物企在今年9月30日的最后期限前全部复牌成功，包括奥园健康、彩生活等。

相比恒大系的另外两家上市公司——中国恒大、恒大汽车，恒大物业是基本面相对更好的一家，具有可持续经营的基础，一直以来也是外界认为恒大会力争复牌的重点。

时间回到去年3月22日，恒大物业宣告134亿存款被控股股东中国恒大占用，由此拉开恒大物业及中国恒大、恒大汽车停牌的序幕，也成为后来恒大物业复牌路上最大的阻碍。

继6月5日一口气补发了之前所有未能按时刊发的业绩报告后，恒大物业在8月2日晚公告称，已达成所有复牌指引，将于2023年8月3日复牌。

根据港交所给出的复牌指引，恒大物业复牌需满足六个条件：公布所有未公布的财务业绩，并解决任何审计保留意见的事项；完成134亿质押担保的独立调查；管理层或对恒大物业管理及运营有重大影响的任何人的诚信需证明没有合理的监管质疑；需证明已制定足够的内部监控及程式等。

在这些复牌条件中，最关键的就是完成对134亿元质押担保被相关银行强制执行进行独立调查，及采取适当的补救措施。

独立调查结果早就在今年2月完成。根据恒大物业彼时公告，于2020年12月28日至2021年8月2日期间，其六家附属公司通过八家银行，为多家第三方（作为被担保方）融资提供存款质押，相关的资金透过部分被担保方及多家通道公司（扣除费用后）划转至恒大集团。

该质押担保期限届满，因触发质权实现条件，相关的银行划扣╱划转了合计约人民币134亿元的存单存款。

恒大物业复牌公告对134亿元用作质押担保一事补充了一些细节，包括这134亿元属于恒大物业首次公开招股募集资金的所得款。

根据补充独立调查的结果显示，所得IPO所得款汇入恒大物业后，由于恒大物业当时并未设立所得款专户，所得款与自有资金形成了混同，共同用于日常运营，导致未能及时发现相关资金被用于质押担保安排。

但在对134亿元存款被占用的补救措施上，恒大物业目前还是没有实质性进展，仅提及：正在积极、努力采取各种措施追讨损失，包括与恒大集团商讨偿还该质押所涉及款项的方案、论证诉讼等其他法律措施。

134亿元追回遥遥无期，恒大物业管理层却自认为已经充分履新了复牌指引的要求，于是申请复牌，而且获得了港交所的批准。

对于恒大集团以及许家印而言，恒大汽车以及恒大物业相继复牌的实际意义并不大，资本市场的表现也说明了一切。不过，对于恒大物业的股东而言，复牌也算是终于也迎来了解套的机会。

就恒大物业而言，其自身已处于资不抵债的境地。据财报，截至2022年底，恒大物业总资产约为71.48亿元，归属母公司权益约为-20亿元，总负债约为86.6亿元。

不过得益于恒大物业的轻资产平台属性，其通过提供物业服务仍可以产生稳定的现金流。恒大物业2022年营业收入为118.09亿元，同比下降10%，毛利润则从上年36.6亿元下滑至27.19亿元，但归母净利润依然有14.23亿元。

此外，恒大物业的管理规模也处于行业第一梯队，这为其尽快重回正轨也提供了支撑。截至2022年12月31日，恒大物业总合约面积约为8.19亿平方米，总在管面积约为5亿万平方米，较2021年度增加了2700万平方米。

在恒大物业的总在管面积中，第三方项目占比约为30%，与2021年末的占比基本持平，其中新增的第三方管理面积占其新增总在管面积比例约为37%。

外拓面积占比低，意味着在中国恒大未来能输送的管理面积十分有限的情况下，恒大物业必须要直面市场竞争，不断提升自己第三方拓展能力。